Купувати й продавати сільськогосподарську землю цього літа стали рідше, але гектар уперто дорожчає. І найбільш показова проблема не в самій ціні, а в тому, що ринкова вартість ділянок дедалі сильніше відривається від нормативної оцінки, від якої рахують податки й орендну плату за землі.

У третьому кварталі 2026 року в Україні уклали близько 22,4 тисячі угод купівлі-продажу сільгоспземлі на загальну площу 43,7 тисячі гектарів. Такі дані наводить квартальний огляд KSE Агроцентру, який опублікував економіст Київської школи економіки Олег Нівʼєвський. Порівняно з другим кварталом кількість угод скоротилася на 14 відсотків, а площа проданих ділянок — одразу на 18 відсотків.

Найслабшим місяцем із початку року став серпень. Низьку ліквідність ринку аналітики пояснюють кризою навколо закриття портів, яка вдарила по агроекспорту й охолодила інтерес покупців до землі.

Ціна росте всупереч спаду угод

Попри меншу кількість угод, гектар продовжує дорожчати. Середня ціна гектара в угодах 2026 року піднялася до 105,8 тисячі гривень — це на 4,6 відсотка більше, ніж у травні. У вересні середня ціна сягнула 125,6 тисячі гривень за гектар, а середньозважена, яка враховує площу ділянок, становила 82 тисячі гривень за гектар.

Розрив між регіонами лише збільшується. Найдорожчу землю продають на Івано-Франківщині — в середньому по 297,1 тисячі гривень за гектар — та на Львівщині, де гектар коштує 292,2 тисячі. Найдешевша земля на Донеччині (38,7 тисячі гривень за гектар), Миколаївщині (47,5 тисячі) та Херсонщині (48,3 тисячі). Тобто гектар на Прикарпатті коштує в 7,7 раза більше, ніж на Донеччині.

Нормативна оцінка відстає на 74 відсотки

Найтривожніший сигнал — розрив між ринковою і нормативною грошовою оцінкою землі. У третьому кварталі ринкова ціна була в 1,74 раза вищою за нормативну. На старті ринку землі цей показник становив 1,45, і понад половину зростання розриву припала саме на 2026 рік.

Через занижену нормативну оцінку держава недоотримує податки від користування землею. А продавці, зі свого боку, отримують стимул офіційно оформлювати угоди за нормативною оцінкою, щоб сплатити менше податку на доходи. Про це прямо зазначають в KSE Агроцентрі.

Оренда державної землі дорожчає на торгах

На ринку оренди державних і комунальних земель конкуренція теж висока. Через «Prozorro.Продажі» за третій квартал в оренду передали близько 13,4 тисячі гектарів, і понад чверть цієї площі припала на Одещину. У вересні середня орендна ставка на торгах становила 10,7 тисячі гривень за гектар.

У середньому на один аукціон припадає 3,13 ставки, а фінальна орендна ціна вчетверо перевищує стартову. Це означає, що навіть попри спад продажів попит на якісну землю — і у власність, і в оренду — залишається високим, а ціна на неї продовжує зростати.

Що це означає для власника паю

Для людей, які володіють паями й здають їх в оренду, зростання ринкової ціни — це аргумент переглянути чинний договір оренди: різниця між ринковою і нормативною оцінкою означає, що орендна плата, привʼязана до старої нормативної оцінки, може бути заниженою. Тим, хто планує продати ділянку, варто орієнтуватися на реальну середню ціну свого регіону, а не на цифру в кадастровій довідці, — різниця між регіонами сягає семи разів.