Прежде чем отдать деньги за земельный участок или подписать договор аренды на несколько лет вперед, стоит проверить, не «висит» ли на этой земле чужое право. Двойная регистрация — это ситуация, когда по одному и тому же наделу в реестрах возникают противоречивые записи: на один участок претендуют сразу два разных владельца или арендатора.
О том, как возникает такая путаница и как от нее уберечься, для AgroNews рассказал адвокат юридической компании «Приходько та партнеры» Дмитрий Васюта. По его словам, проблема чаще всего связана с ошибками при переносе старых сведений в электронные реестры, некорректной идентификацией участка или дублированием регистрационных действий.
Самые рискованные участки — оформленные до 2013 года
Чаще всего двойные записи возникают вокруг земли, право на которую возникло еще до 1 января 2013 года. Отсутствие информации о таком праве в современном Государственном реестре вещных прав само по себе еще не означает, что права не существует.
Закон признает действительными вещные права, оформленные до 2013 года, если их регистрировали по тогдашним правилам — или если на тот момент регистрация вообще не была обязательной. Поэтому перед любой операцией с землей недостаточно проверить только кадастровый номер.
Два реестра, которые нужно сверить одновременно
Первый шаг — сверить информацию сразу в двух базах: в Государственном земельном кадастре и в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
В кадастре проверяют кадастровый номер, площадь, расположение, границы и другие характеристики участка. В Реестре вещных прав смотрят, кто является владельцем и не зарегистрированы ли аренда, субаренда, эмфитевзис, ипотека, арест или другое обременение.
Какие документы еще проверить до сделки
Кроме реестров, стоит проверить документы, на основании которых возникло право: государственный акт, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда или договор аренды. Данные в этих бумагах должны совпадать с реестрами — прежде всего по кадастровому номеру, площади и самому участку.
Если имеете дело со старыми государственными актами или договорами аренды, лучше еще до подписания новой сделки проверить историю возникновения права и по возможности внести актуальные сведения в Государственный реестр вещных прав. Это снижает риск того, что кто-то другой попытается зарегистрировать на эту же землю конкурирующее право.
Что делать, если двойную регистрацию уже обнаружили
Если путаница уже произошла, прежде всего нужно получить документы по обоим регистрационным записям и установить, когда, кем и на каком основании регистрировали каждое право. Далее выбирают способ защиты.
Действия или бездействие государственного регистратора можно обжаловать в административном порядке — в Министерство юстиции Украины в предусмотренных законом случаях — или обратиться в суд. С этим не стоит медлить: на административное обжалование регистрационных действий закон дает два месяца со дня, когда человек узнал или мог узнать о нарушении своего права.
Если же между сторонами фактически возник спор о самом праве собственности или пользования участком, вопрос, вероятно, придется решать в суде. Надежнее всего, резюмирует адвокат, не исправлять последствия двойной регистрации, а проводить полную юридическую и кадастровую проверку участка до подписания договора и передачи денег.