Украинцы могут отдать до 23% стоимости квартиры при продаже: от чего зависит сумма

Продажа квартиры — это не только деньги от покупателя, но и налог, который придется заплатить еще до того, как нотариус поставит подпись под договором. Ставка может быть нулевой, а может достигнуть 23% от стоимости жилья, и разница зависит от нескольких условий, которые легко проверить самостоятельно.

Порядок налогообложения дохода от продажи недвижимости определяет статья 172 Налогового кодекса Украины. Главное правило: раз в год украинец-резидент может продать жилье вообще без налога, если квартира находилась в его собственности более трех лет или досталась по наследству.

Когда налог 0%

Чтобы не платить ни НДФЛ, ни военный сбор, должны одновременно выполняться четыре условия. Продавец — резидент Украины, это первая продажа такого объекта за календарный год, жилье входит в перечень из пункта 172.1 (квартира, дом, комната, дача или садовый дом вместе с земельным участком), а квартира была в собственности более трех лет или получена по наследству.

Срок владения считают от даты государственной регистрации права собственности, которая указана в выписке из Государственного реестра вещных прав. Для новостройки это день регистрации права на готовое жилье, а не дата оплаты инвестиционного договора — именно здесь продавцы чаще всего ошибаются.

Ставки 5% и 18%: кто сколько платит

Если льгота не действует, к доходу применяют 5% НДФЛ и 5% военного сбора — вместе 10%. Такую ставку платят за вторую продажу жилья в течение года, за продажу квартиры, которой владели менее трех лет, а также за нежилую недвижимость или землю сверх норм. Военный сбор вырос до 5% еще с 1 декабря 2024 года — до этого он составлял 1,5%.

За третью и каждую последующую продажу недвижимости в течение года ставка НДФЛ вырастает до 18%, поэтому вместе с военным сбором нагрузка составляет 23%. Нерезиденты платят те же 18% НДФЛ плюс 5% сбора с любой продажи — нулевая льгота на них не распространяется.

Наследство, подарок и доля

Унаследованную квартиру можно продать сразу после регистрации права собственности без налога, даже если со дня смерти наследодателя прошло лишь полгода — требование трех лет владения на наследство не распространяется. Но правило одной льготной продажи в год действует: вторая по счету унаследованная квартира в году облагается по ставке 5% НДФЛ.

Подаренная квартира такой льготы не имеет. Получить жилье в дар от члена семьи первой степени родства можно без налога, но при последующей продаже снова действует правило трех лет, и срок считают от даты регистрации по договору дарения. Долю квартиры облагают так же, как целую: если доля в собственности более трех лет и это первая продажа в году — налога нет, а каждый совладелец имеет собственный лимит.

Оценочная стоимость и база налогообложения

Налог считают не всегда от цены в договоре: базой становится большая из двух сумм — цена договора или оценочная стоимость объекта. Оценочную стоимость определяют через модуль электронного определения в Единой базе данных отчетов об оценке, которую ведет Фонд государственного имущества, а справку обычно формирует нотариус. Поэтому занижать цену в договоре нет смысла — налог все равно посчитают от оценки.

Как рассчитать налог самостоятельно

Алгоритм простой. Проверьте, первая ли это продажа за календарный год и прошло ли три года от регистрации права собственности или получено ли жилье по наследству. Сравните цену договора с оценочной стоимостью и возьмите большую сумму как базу. Выберите ставку: 0% для льготной продажи, 5% для второй продажи или короткого владения, 18% для третьей продажи или для нерезидента. Добавьте военный сбор 5% от той же базы, если доход облагается.

Например, если вторая за год квартира продается за 2 000 000 грн, а оценочная стоимость составляет 2 100 000 грн, базой будет 2 100 000 грн: НДФЛ — 105 000 грн, военный сбор — еще 105 000 грн, вместе 210 000 грн. А квартира, купленная в 2022 году и проданная в 2026-м как единственная продажа за год, обойдется продавцу в 0 грн налога.

Что проверяет нотариус

Нотариус не удерживает налог из денег продавца, но без подтверждения уплаты не удостоверит договор. Он проверяет справку об оценочной стоимости и документ об уплате налога, а данные о заверенных сделках передает в Государственную налоговую службу. Поэтому заплатить налог нужно через банк до нотариального удостоверения, а реквизиты чаще всего подсказывает сам нотариус в день сделки.

Ранее портал Знай сообщал, кабмин выделил 513 млн грн на компенсации за уничтоженное жилье: кто получит деньги.

Также наш портал информировал, арендовали жилье в 2025 году: кто из украинцев может вернуть часть средств.

Больше деталей читайте в материале: ипотека под 7% по «єОселі»: молодые семьи смогут купить жилье «на вырост».